Trọn gói thường đắt hơn tự xây khoảng 10–15%
Làm trọn gói thường đắt hơn tự xây khoảng 10–15%. Mình làm trọn gói A–Z là chính, nên nói điều này cũng là nói cái bất lợi của bên mình. Nhưng mình vẫn nói vì mỗi người làm nhà là một lần khó, anh chị cần hiểu mình đang trả tiền cho cái gì rồi tự quyết.
Khoản chênh này gồm lợi nhuận của đơn vị thi công, chi phí kỹ thuật giám sát tại công trình (khoảng 80–100 triệu đồng cho khoảng 6 tháng thi công ở bên mình) và chi phí bảo hành. Vật liệu trọn gói có rẻ hơn nhưng chỉ vài triệu đồng cho cả ngôi nhà, không đủ để bù.
Tự xây: tiết kiệm được gì, phải đánh đổi gì
Tự xây giúp anh chị tiết kiệm phần lợi nhuận và giám sát, nhưng phải đổi bằng công sức và thời gian của mình. Một ngôi nhà thường thi công hơn 6 tháng, có nhà kéo dài đến 10 tháng. Nhiều người làm nhà sụt cân, mất ăn mất ngủ.
Khi tự xây, chủ nhà phải tự nhận vật liệu mỗi sáng, tự lo điện nước, tự làm việc với từng tốp thợ. Nếu không bóc tách kỹ từ đầu thì rất dễ phát sinh chi phí.
Bóc tách 7 phần chi phí trước khi quyết định
Đừng hỏi “một mét vuông bao nhiêu tiền”, hãy nói với người có nghề mình có bao nhiêu tiền và muốn làm ngôi nhà tầm nào để họ bóc tách. Một ngôi nhà chia ra 7 phần chi phí:
| Phần | Gồm |
|---|---|
| Móng | Phần nền móng của ngôi nhà |
| Phần thô | Khung, phần xương của ngôi nhà |
| Mái | Phần mái |
| Hoàn thiện | Sơn, ốp lát, cửa và các hạng mục hoàn thiện |
| Nội thất | Đồ nội thất làm theo thiết kế |
| Sân vườn, cổng, rào | Phần bên ngoài nhà |
| Đồ mua thêm | Tivi, tủ lạnh, điều hòa và đồ rời |
Phần thô quyết định nhà có chắc hay không, còn hoàn thiện quyết định nhà đắt hay rẻ. Riêng hoàn thiện có thể dao động khoảng 3–10 triệu đồng mỗi mét vuông tùy vật liệu chọn.
Mình luôn khuyên để ra khoảng 10% dự phòng cho phát sinh.
Chọn thầu: đừng chọn chỉ vì giá thấp
Mình khuyên đừng chọn thầu chỉ vì giá thấp, vì thầu quan trọng hơn cả bản thiết kế. Bản vẽ đẹp mà người thi công làm ẩu thì cũng hỏng. Vật liệu thì anh chị có thể chọn nơi bán rẻ hơn cùng chủng loại, nhưng người thầu thì nên chọn kỹ.
Ví dụ ở vùng mình, đơn giá thầu xây dựng đang khoảng 1,3 triệu đồng mỗi mét vuông. Theo nhận xét của mình:
- Ông báo khoảng 1,0–1,2 triệu thường là ít việc nên phải hạ giá để nhận thêm công trình.
- Ông báo khoảng 1,4–1,6 triệu thường là đông khách, dám giữ giá vì tự tin vào chất lượng.
Đây là kinh nghiệm chung chứ không phải quy luật tuyệt đối. Mình thường khuyên chủ nhà tìm người thầu có tâm, còn trẻ, biết dùng Zalo để trao đổi ảnh, video và đọc được bản vẽ.
Giá còn khác nhau theo vùng. Theo mình, giá ở Hà Tĩnh thường cao hơn Nghệ An khoảng 15–20%, ví dụ nhân công ở Kỳ Anh khoảng 1,6 triệu so với khoảng 1,3 triệu ở Vinh.
Đọc thêm Xây Nhà Một Mình, Làm Sao Để Không Bị Thầu Qua Mặt và Trước Khi Ký Hợp Đồng Với Thầu, Nhớ Hỏi Mấy Câu Này Đã.
Chuyện của chính mình về chống thấm
Ngay cả người làm nghề cũng có lúc chủ quan với chống thấm. Mình từng thuê một căn nhà cũ làm showroom. Phòng ngủ ở đó đóng trần thạch cao, còn phía trên mình chủ quan, nghĩ từ lâu nay người ta ở vẫn không sao và cũng tiếc tiền vì nhà đi thuê nên không chống thấm. Đến mùa mưa, nước thấm xuống làm ẩm mốc cả phần trần.
Từ đó mình luôn nói: đừng tiếc tiền chống thấm, dùng loại tốt. Điều này đúng cho cả người tự xây lẫn người thuê trọn gói.
Khi nào nên tự xây, khi nào nên thuê trọn gói
Không có đáp án chung, tùy từng hoàn cảnh mà mình gợi ý như sau.
| Hoàn cảnh | Gợi ý |
|---|---|
| Nhà có chi phí thấp | Nên tự xây để tiết kiệm |
| Gặp được thầu có tâm, làm tốt | Tự xây vẫn ổn, chất lượng không kém |
| Đi nước ngoài, bố mẹ ở nhà không có thời gian lo | Nên thuê trọn gói |
| Không am hiểu xây dựng, muốn có người lo trọn vẹn | Thuê trọn gói cho yên tâm |
Dù chọn cách nào, anh chị nên nắm 7 phần chi phí, để dự phòng và chọn thầu cẩn thận. Đọc thêm bài Phân bổ tiền khi xây nhà: phần thô đừng tiếc, hoàn thiện thì linh hoạt.
Câu hỏi thường gặp
Trọn gói đắt hơn tự xây bao nhiêu?
Theo mình, khoảng 10–15%. Khoản chênh gồm lợi nhuận, chi phí kỹ thuật giám sát và bảo hành.
Khi nào nên tự xây nhà?
Khi nhà có chi phí thấp, hoặc anh chị gặp được người thầu có tâm và làm tốt. Khi đó tự xây vẫn tiết kiệm hơn và chất lượng vẫn ổn.
Khi nào nên thuê trọn gói?
Khi chủ nhà ở nước ngoài, bố mẹ ở nhà không có thời gian lo, hoặc chủ nhà không am hiểu xây dựng và muốn có người lo trọn vẹn.
Xây nhà chia ra những phần chi phí nào?
Chia thành 7 phần: móng, phần thô, mái, hoàn thiện, nội thất, sân vườn cổng rào và đồ mua thêm. Nên để khoảng 10% dự phòng cho phát sinh.
Nên chọn thầu giá thấp hay giá cao?
Đừng chọn thầu chỉ vì giá thấp. Theo mình, thầu quan trọng hơn cả thiết kế, nên chọn người có tâm, đọc được bản vẽ và biết trao đổi bằng ảnh, video.