Hello mọi người, mình là Lương Thành đến từ công ty Nhà Thoáng.
Có bữa một chị tới gặp mình, giọng rụt rè. Chị nuôi con một mình, tích góp mãi mới đủ xây cái nhà nhỏ. Đàn ông trong nhà không có ai. Đi hỏi xây nhà, nghe người ta nói toàn từ chuyên môn, chị ù cả tai.
Chị sợ. Sợ bị tính thừa vật liệu. Sợ làm ẩu chỗ khuất mình không biết. Sợ ký vào cái mình không hiểu.
Mình bảo chị: “Chị cứ hỏi. Hỏi chi cũng được. Không có câu hỏi mô là ngớ ngẩn cả.” Rồi ngồi giải thích từng khoản tiền đi đâu, vì sao chỗ ni cần làm kỹ, chỗ mô có thể bớt cho đỡ tốn. Mình chỉ chị cách tự kiểm: giữ lại biên lai vật liệu, đối chiếu mã, chụp ảnh mấy phần khuất trước khi che lại.
Hôm bản vẽ xong, chị nhắn một câu mình nhớ mãi: “Lần đầu có người chịu giải thích cho em hiểu mà không cười em dốt.” Mình đọc mà thương. Bởi người yếu thế nhất, lại là người dễ bị qua mặt nhất.
Hôm ni mình viết bài ni dài hơn một chút, để anh chị nào đang xây nhà một mình — không có chồng, không có vợ, không có ai rành kỹ thuật đứng cạnh — có cái mà cầm theo.
Vì sao người "không rành" lại dễ bị qua mặt nhất
Nghề xây dựng có cái đặc thù: rất nhiều thứ nằm khuất, mắt thường không thấy được. Sắt trong móng, ống điện âm tường, lớp chống thấm dưới lớp gạch — làm đúng hay làm ẩu, người ngoài nghề nhìn vô cũng như nhau.
Người rành thì hỏi đúng câu, đi đúng lúc, biết mốc nào cần có mặt. Người không rành thì im lặng, tin hết, ký hết. Mà thợ xấu — không phải ai cũng xấu, nhưng có — thấy chủ nhà dễ tin, dễ không hỏi lại, thì cũng dễ làm cho qua, bớt chỗ ni chỗ tê.
Mình nói thật: không rành kỹ thuật không có tội. Chuyện đáng lo là không biết mình cần hỏi cái gì. Bài ni mình chia sẻ đúng mấy chỗ đó.
Ba câu nên hỏi trước khi đặt bút ký
Mười mấy năm làm nghề, mình thấy nhiều người mất tiền oan không phải vì dại, mà vì lúc ký, ngại hỏi. Sợ hỏi nhiều người ta phật ý, sợ lộ ra mình không rành. Nhưng cái nhà là tiền tỷ, ngại một câu, khổ cả chục năm.
- "Anh cho em xem vài công trình anh đã làm, em tới tận nơi được không?" — thầu tử tế sẽ vui vẻ, thầu né tránh thì nên cẩn thận.
- "Báo giá ni đã gồm móng, điện nước âm, chống thấm chưa?" — hỏi cho rõ, đừng để chữ "trọn gói" chung chung.
- "Vật liệu loại gì, mã chi, hãng mô? Ghi vào hợp đồng được không?" — tránh chữ "tương đương" mập mờ.
- "Phát sinh thì tính răng? Có báo trước cho em duyệt không?"
Mình không giành việc của ai, chỉ mong anh chị hỏi cho kỹ trước khi đặt bút. Hỏi kỹ một buổi, đỡ tiếc nuối cả đời.
Chọn thầu: đừng để giá rẻ dẫn đường
Đây là chỗ mình dặn kỹ nhất. Ở vùng mình, nhân công tầm 1,3 triệu/m² (khu vực Vinh). Có ông báo 1,0–1,2 triệu, có ông báo 1,4–1,6 triệu. Ông giá thấp thường vì ít việc nên phải hạ giá cạnh tranh; ông giá cao hơn mà đông khách, thường là ông làm ăn có tiếng, có việc đều.
Vật liệu thì anh chị có thể chọn nơi rẻ hơn cùng chủng loại, không sao. Nhưng riêng thầu thi công — người cầm cả công trình của mình — mình khuyên chọn giá cao hơn một chút, chọn người có tiếng, chứ đừng ham rẻ nhất. Vì phần thô, phần móng, phần âm tường là chỗ không nhìn thấy được, mà chỗ đó hỏng là hỏng cả đời nhà.
Nếu chọn thi công trọn gói, giá thường đắt hơn tự làm khoảng 5–15%, vì đã gồm cả phần lợi nhuận và giám sát công trình (tầm 80–100 triệu cho một căn), cộng bảo hành. Cái đắt hơn đó, thật ra là mình đang mua thời gian và sự yên tâm — với người không có ai rành kỹ thuật đứng cạnh, cái yên tâm đó đáng giá lắm.
Phần thô là chỗ tuyệt đối không được bớt
Móng nhà chọn loại nào phải theo khảo sát đất thật, theo tải trọng và số tầng — để kỹ sư tính, đừng để thợ ước chừng bằng mắt. Nhà nhỏ đất tốt thì móng đơn là đủ; nhà phố 2-3 tầng thường làm móng băng; đất yếu hoặc có tầng hầm thì móng bè; đất ruộng, ao lấp, gần sông thì phải móng cọc. Đơn giá móng dao động 1–2,5 triệu/m², phần thô (thân nhà) khoảng 2,8–4 triệu/m².
Sắt phải đúng theo thiết kế (phi 16, phi 18 tùy chỗ), tuyệt đối không tự ý giảm xuống cho rẻ. Xi măng, sắt thép nên chọn thương hiệu có tên tuổi, gạch không bị nhiễm mặn. Đây là nguyên tắc mình luôn giữ: phần thô và phần âm tường — chỗ mà sau ni không đục lên xem lại được — phải dùng hàng tốt nhất trong khả năng của mình. Còn phần hoàn thiện, nội thất, muốn tiết kiệm ở đâu thì tính sau, chỗ ni đừng tiếc.
Nghiệm thu sắt trước khi đổ bê tông — việc nhỏ mà yên tâm cả đời
Ở Nhà Thoáng, mình luôn giữ một bước: gọi chủ nhà ra tận nơi kiểm tra sắt — đúng chủng loại, đúng phi, đúng khoảng cách — rồi mới cho đổ bê tông. Đây không phải thủ tục cho có, mà vì sau khi đổ bê tông xong, không ai đục lên coi lại sắt bên trong được nữa.
Anh chị dù không rành kỹ thuật, cũng có thể xin thợ cho ra coi lúc đan sắt xong, chưa đổ bê tông. Không cần hiểu hết, chỉ cần chụp lại tấm ảnh, hỏi một câu "sắt ni đúng phi thiết kế chưa anh". Thợ đàng hoàng sẽ trả lời rõ ràng. Thợ ngại trả lời, né tránh, thì mình nên cẩn thận hơn.
Hiểu 7 phần chi phí, để không ai hù được mình bằng từ ngữ
Nhiều người hỏi "1m² bao nhiêu tiền" — câu ni khó trả lời cho đúng, vì còn tùy mình có bao nhiêu tiền và muốn làm nhà kiểu chi. Cái nên biết là nhà mình sẽ chia làm 7 phần chi phí: Móng, Thô, Mái, Hoàn thiện, Nội thất, Sân vườn/cổng/rào, và Đồ mua thêm.
Phần thô quyết định nhà có chắc hay không — chỗ ni tuyệt đối không cắt giảm. Phần hoàn thiện thì quyết định đắt hay rẻ, dao động 3–10 triệu/m² tùy vật liệu mình chọn. Biết được 7 phần ni, khi nghe ai báo giá, mình hỏi lại được ngay: "Cái ni thuộc phần mô, đã tính chưa?" — không còn bị từ ngữ mông lung làm cho rối.
Và nhớ luôn chừa lại 10% dự phòng cho phát sinh. Nhà nào xây cũng có phát sinh, chừa sẵn thì đỡ giật mình.
Cách tự kiểm mà không cần biết chuyên môn
Đây là điều mình dặn chị khách hôm đó, và dặn lại anh chị ở đây. Không cần học kỹ thuật, chỉ cần làm đúng mấy việc ni:
- Giữ lại biên lai vật liệu — xi măng hãng chi, sắt loại mấy, gạch mã nào, giữ hết. Sau nghi ngờ, lấy ra đối chiếu.
- Chụp ảnh phần khuất trước khi bị che lại — trước khi đổ bê tông, chụp phần thép; trước khi tô tường, chụp phần điện nước âm.
- Biết mấy mốc quan trọng để có mặt — lúc đổ móng, lúc đan thép trước khi đổ bê tông, lúc đi điện nước âm. Còn lại có thể để thợ làm, không cần canh cả ngày.
- Hợp đồng ghi rõ hạng mục, vật liệu, thời gian, bảo hành, cách tính phát sinh — đừng ký cái "trọn gói" chung chung.
Mấy thứ ni không phải để đi kiện ai. Mà để hai bên rõ ràng, đỡ nghi ngờ, đỡ cãi nhau về sau.
Lưu ý nhỏ: mấy con số mình chia sẻ ở trên là mức tham khảo chung ở khu vực Nghệ An – Hà Tĩnh, còn thực tế mỗi công trình mỗi khác, anh chị nên nhờ người có chuyên môn khảo sát và bóc tách cụ thể trước khi quyết định.
Mấy điều nên nhớ
- Không rành kỹ thuật không phải cái tội — không biết mình cần hỏi cái gì mới đáng lo.
- Chọn thầu quan trọng hơn chọn vật liệu rẻ.
- Giữ biên lai, chụp ảnh phần khuất, có mặt đúng mốc quan trọng.
- Hợp đồng ghi rõ ràng, đừng ngại hỏi trước khi ký.
- Luôn chừa 10% dự phòng phát sinh.
Làm nghề tử tế, không phải làm cho người ta phục. Mà là làm cho người ta yên tâm. Người yếu thế nhất, xứng đáng được giải thích rõ ràng nhất — chứ không phải bị qua mặt nhiều nhất.
Nhà Thoáng – Nhà là phải Thoáng!