Bắt đầu từ “mình có bao nhiêu tiền”, không phải “một mét vuông bao nhiêu”
Nên chia tiền từ tổng số tiền mình có, rồi mới tính từng phần. Mình thường hỏi gia chủ định bỏ ra bao nhiêu để làm nhà, sau đó bóc tách: phần thô khoảng bao nhiêu, hoàn thiện bao nhiêu, nội thất bao nhiêu. Câu hỏi “một mét vuông bao nhiêu tiền” ít giúp được gia chủ, vì con số đó thường chỉ nói tới phần xây nhà, chưa gồm nội thất, sân vườn hay đồ mua thêm. Cách tính chi tiết hơn có trong bài Dự toán chi phí xây nhà: cách tính nhanh theo mét vuông.
Một ngôi nhà chia ra khoảng 7 phần. Dưới đây là dải giá mình hay dùng để gia chủ hình dung:
| Hạng mục | Dải tham khảo mình hay dùng | Cách nghĩ |
|---|---|---|
| Móng | 1 đến 2,5 triệu đồng/m², tùy độ sâu và nền đất | Chọn loại móng theo khảo sát đất, không cắt giảm |
| Phần thô (thân) | 2,8 đến 4 triệu đồng/m², tùy từng nơi | Dùng vật liệu tốt nhất trong khả năng |
| Mái | Khoảng 300 nghìn đến 1 triệu đồng/m² (tôn thấp hơn, ngói cao hơn) | Nên chống thấm, kể cả mái bằng |
| Hoàn thiện | 3 đến 10 triệu đồng/m² | Co giãn theo ngân sách |
| Nội thất | Ví dụ nhà hai tầng: gỗ công nghiệp khoảng 300 đến 500 triệu, gỗ thịt có thể tới 1 tỷ | Chốt ngân sách sớm |
| Sân vườn, cổng, rào | Khoảng 100 triệu với nhà vừa phải | Tùy sân rộng hay nhỏ |
| Đồ mua thêm (tivi, tủ lạnh, điều hòa…) | Khoảng 200 triệu | Dễ bị quên khi lập ngân sách |
Đây là dải tham khảo để hình dung, không phải báo giá, và mỗi vùng mỗi khác.
Móng, phần thô và các phần khuất: dùng vật liệu tốt nhất trong khả năng
Móng và phần thô nên dùng loại tốt nhất trong khả năng, vì hai phần này quyết định ngôi nhà có bền, có chắc hay không. Khi chia tiền, mình ưu tiên vật liệu tốt cho phần thô và phần âm tường trước, phần còn lại mới chia cho hoàn thiện.
Mình hay dặn gia chủ ba khoản không nên tiết kiệm:
- Sắt thép: làm đúng theo bản vẽ (phi 16, phi 18 tùy thiết kế), không tự giảm. Khi đơn vị kết cấu đưa ra con số cụ thể thì làm theo, để tránh rạn nứt về sau.
- Điện nước đi âm tường: chọn vật tư tốt nhất. Dây điện nên đi ống cứng rồi luồn dây sau, để lỡ dây hư còn rút ra thay được.
- Chống thấm: miền Trung nắng lắm mưa nhiều, nên cần biện pháp và vật liệu chống thấm tốt. Phần này ở Chống thấm nhà vệ sinh: cái khuất rẻ tiền, hỏng là đục cả mảng.
Riêng móng, mình chọn loại theo khảo sát đất thật và để kỹ sư tính, không ước chừng.
Phần hoàn thiện: co giãn và bù trừ giữa các hạng mục
Phần hoàn thiện là chỗ mình co giãn theo ngân sách, và mức dao động rất rộng, mình hay nói vui là từ khoảng 3 đến 10 triệu đồng một mét vuông. Ví dụ cửa cùng một công trình có thể chênh nhau gấp hai, gấp ba lần tùy hãng.
Nguyên tắc bù trừ mình hay dùng: hạng mục nào thích thì đầu tư, hạng mục khác hạ xuống để giữ tổng ngân sách. Chẳng hạn dự toán gạch lát khoảng 300 nghìn đồng/m², nhưng tầng 1 gia chủ thích loại 400 nghìn thì lấy loại đó, còn tầng 2 hạ xuống 200 nghìn để cân lại. Đá cũng vậy: loại khoảng 1 triệu/m² và loại 600 đến 700 nghìn/m² chênh nhau khá nhiều, chọn đá xịn hơn thì cân lại bằng kính hay thiết bị. Không phải hạng mục nào cũng phải hàng đắt nhất. Ví dụ tương tự có trong bài Xây nhà: chỗ nào rẻ được, chỗ nào ham rẻ là ân hận?.
Chốt mức giá từng hạng mục trước khi đi xem vật liệu
Nên chốt mức giá cho từng hạng mục hoàn thiện trước khi đi showroom, vì đã thích thì rất khó quay lại. Mình từng gặp trường hợp gia chủ được bóc tách gạch ở mức 200 nghìn đồng/m². Ra thị trường thấy loại 1 triệu đồng/m² đẹp quá, thích quá, không cưỡng lại được nên lấy loại đó. Chi phí hạng mục gạch vì thế tăng lên nhiều lần so với dự toán ban đầu và gây phát sinh cho cả ngôi nhà.
Mình hay ví như đi mua quần áo: vào cửa hàng thấy thích một bộ rồi thì khó nói người ta đổi sang bộ khác. Vì vậy mình khuyên gia chủ chốt phân khúc trước, và nếu đẩy một hạng mục lên thì phải hạ hạng mục khác xuống.
Chừa khoảng 10% dự phòng và lập bảng dự toán
Nên chừa khoảng 10% ngân sách để dự phòng cho phát sinh. Nếu phát sinh vượt quá ngưỡng mình có thì gia chủ sẽ rất vất vả, nên khoản này không nên bỏ qua.
Bảng dự toán là cách đơn giản để hạn chế phát sinh. Có bản vẽ chi tiết thì bóc tách được khá chính xác, khoảng 95%. Sau khi thiết kế xong phải có bảng dự toán tính khối lượng toàn bộ ngôi nhà, áp đơn giá của địa phương đó. Tuy vậy có bản vẽ thôi chưa đủ: mình từng gặp công trình mà tầng dưới thầu tính thừa sắt phi 16 và 18, trong khi tầng trên chỉ cần phi 14. Kết quả là phải dùng sắt 16, 18 thay cho 14, vừa lãng phí vừa phát sinh chi phí. Vì vậy cần tìm thầu thật chuẩn, không chỉ có bản vẽ.
Làm nhà theo túi tiền, đừng cố quá
Làm nhà có bao nhiêu tiền thì làm bấy nhiêu. Khó tránh việc phải vay, nhưng mình hay nói: đừng có cố quá rồi quá cố. Mình gặp nhiều bạn đi nước ngoài cố làm nhà to, vay rất nhiều, rồi cứ đi làm để trả nợ. Đến khi về thì trả hết nợ cũng không còn vốn, lại phải đi tiếp.
Đừng thấy nhà người ta to mà mình cũng đua theo. Nhà là nơi để về, phục vụ công năng cho cả gia đình, chỉ cần hợp lý và hợp túi tiền của mình.
Câu hỏi thường gặp
Nên chia tiền xây nhà như thế nào?
Bắt đầu từ tổng số tiền mình có, rồi chia theo 7 phần: móng, phần thô, mái, hoàn thiện, nội thất, sân vườn cổng rào, và đồ mua thêm. Móng và phần thô ưu tiên vật liệu tốt, hoàn thiện co giãn theo ngân sách.
Những khoản nào không nên tiết kiệm khi xây nhà?
Móng, phần thô và ba khoản khuất: sắt thép đúng thiết kế, điện nước đi âm tường (đi ống cứng rồi luồn dây), và chống thấm. Đây là những phần sau này sửa rất tốn kém.
Nên chừa bao nhiêu tiền dự phòng khi xây nhà?
Mình khuyên chừa khoảng 10% ngân sách để dự phòng phát sinh, nhất là khi giá vật liệu hoặc lựa chọn hoàn thiện thay đổi so với dự toán.
Làm sao tránh phát sinh khi chọn vật liệu hoàn thiện?
Chốt mức giá cho từng hạng mục trước khi đi xem vật liệu, lập bảng dự toán từ đầu, và nếu nâng một hạng mục lên thì hạ hạng mục khác xuống để giữ tổng số tiền.