Bìa đỏ cho biết đất của mình, chưa nói được xây đến đâu
Có bìa đỏ chưa chắc được xây hết diện tích đất. Đất nằm trong bìa là một chuyện, còn có được phép thi công đúng như trong bìa hay không là chuyện khác. Nhiều bìa đã được cấp từ rất lâu, sau đó vùng đất đó có quy hoạch và chỉ giới xây dựng cắt ngang qua. Phần nằm trong chỉ giới thì mình không được phép làm.
Trước khi thiết kế, hỏi hai thứ: chỉ giới xây dựng và quy hoạch đường
Nên hỏi trước chỉ giới xây dựng nằm ở đâu và đường trước nhà có quy hoạch hay không. Theo mình, không ít gia chủ mất tiền oan vì bỏ qua bước này. Mình xin kể hai ca thật, giữ ẩn danh.
Ca thứ nhất là một nhà cải tạo từ tầng 1 lên tầng 2. Bên mình xem bìa rồi lên phương án thiết kế bình thường, gần như đã chốt với chủ nhà. Đến lúc đi xin phép mới biết đất có quy hoạch chạy qua, cắt của ngôi nhà hơn 60 phân ở phía bên phải. Kết quả là nhà không lên tầng được như dự tính, muốn lên tầng hai cũng phải thụt vào. Cả bên mình lẫn chủ nhà đều mất công và hụt hẫng.
Ca thứ hai là một khu đất khoảng 300 m² mua từ lâu. Thiết kế xong, ra kiểm tra thực địa mới thấy đường đã được nới ra thêm khoảng 1 m so với chỉ giới và bìa, nên phần đó không được xây.
| Cần kiểm tra | Hỏi ở đâu | Vì sao |
|---|---|---|
| Chỉ giới xây dựng | Phường và các cơ quan ban ngành tại địa phương | Biết phần đất nào được phép xây |
| Đường có quy hoạch mở rộng không | Phường và các cơ quan ban ngành tại địa phương | Phần giáp đường có thể bị cắt hoặc phải thụt vào |
| Ranh và mốc đất | Địa chính đến đo lại | Đất cũ thường không chính xác |
| Hồ sơ xin phép cần giấy tờ gì | Phường | Chuẩn bị trước, vì xin phép mất thời gian |
Thuê địa chính đo lại mốc, mời hàng xóm chứng kiến
Nên gọi địa chính đo lại toàn bộ đất trước khi làm nhà, nhất là đất cha ông để lại. Ngày xưa hai nhà thường ngăn nhau bằng bụi tre hoặc hàng rào, có nhà tự xây lại thành tường mà không gọi địa chính đến, nên ranh đất không còn chính xác. Ở những lô mình làm, có nhà đã xây thụt vào 70 đến 80 phân so với mép ranh, nhưng khi thuê địa chính bắn lại mốc thì vẫn bị vướng.
Khi mời địa chính, nên gọi luôn nhà hàng xóm xung quanh sang chứng kiến, mình hay gọi là “ba mặt một lời”. Mọi người cùng biết đất nhà mình xây trong phạm vi hợp lý, không ảnh hưởng nhà bên, đỡ chuyện có người này người kia đến sau khi đã xây xong. Cách giữ quan hệ với nhà bên trong suốt quá trình xây có ở bài Giữ quan hệ tốt với hàng xóm khi xây nhà: đừng để xóm vui mà nhà buồn.
Lệch vài phân cũng có thể dừng cả công trình
Lệch mốc chỉ vài phân vẫn có thể làm công trình phải dừng. Một nhà vườn mình làm trọn gói: gia chủ đã cho nhà thụt vào khoảng 1 m so với mép hàng rào. Nhưng khi vừa làm xong móng, nhà bên cạnh nói nhà mình lấn sang đất họ. Họ mời địa chính đo lại, và vẫn lấn qua khoảng 2 phân. Công trình phải dừng hơn một tháng.
May là móng có lớp bê tông bảo vệ dày khoảng 5 phân nên có thể xích trụ vào, sau khi thương lượng lại với nhà bên. Nhưng như vậy độ an toàn không còn được như thiết kế ban đầu.
Ở một số nhà phố, đo lại thấy nhà bên xây lấn sang hơn 5 phân. Với đất ngang chỉ khoảng 4 m thì 5 phân cũng là chuyện lớn, và nhà bên đã xây ba tầng nên rất khó xử lý.
Thứ tự đúng: kiểm tra trước, thiết kế sau
Nên kiểm tra chỉ giới, quy hoạch và ranh đất xong rồi mới thiết kế. Các bước mình khuyên:
- Hỏi chỉ giới xây dựng và quy hoạch đường tại địa phương.
- Hỏi luôn hồ sơ pháp lý cần làm và giấy tờ cần chuẩn bị.
- Thuê địa chính đo lại mốc, mời hàng xóm chứng kiến.
- Sau khi biết mình được xây tới đâu, mới thiết kế trên phần đó.
Giấy phép xây dựng cực kỳ quan trọng, nhưng chỉ là một phần trước khi làm nhà. Hồ sơ xin phép trung bình mất tầm hai tuần nên phải chuẩn bị kỹ các loại giấy tờ. Chi tiết chuẩn bị hồ sơ xem trong bài Kinh nghiệm chuẩn bị hồ sơ trước khi xây nhà và 5 điều cần chuẩn bị trước khi xây nhà để không phát sinh chi phí.
Câu hỏi thường gặp
Có bìa đỏ thì có được xây hết diện tích đất không?
Chưa chắc. Bìa cho biết quyền sử dụng đất, còn việc được xây đến đâu phụ thuộc chỉ giới xây dựng và quy hoạch tại nơi đó.
Trước khi thiết kế cần kiểm tra những gì?
Chỉ giới xây dựng nằm ở đâu, đường trước nhà có quy hoạch hay không, ranh và mốc đất có chính xác không, và hồ sơ xin phép cần giấy tờ gì.
Vì sao nên thuê địa chính đo lại đất?
Đất cha ông ngày xưa thường ngăn bằng bụi tre hoặc hàng rào, có nhà tự xây lại tường mà không có địa chính đo, nên ranh không chính xác. Đo lại giúp tránh tranh chấp khi đã xây xong móng.
Có nên mời hàng xóm khi đo đạc không?
Nên. Mời nhà hàng xóm sang chứng kiến (“ba mặt một lời”) để mọi người cùng biết ranh đất và tránh phát sinh tranh chấp về sau.