Chuẩn bị theo ba nhóm: pháp lý, bản vẽ, tiền
Trước khi xây nhà, gia chủ nên lo ba nhóm việc: pháp lý và đất đai, bản vẽ thiết kế kèm bóc tách khối lượng, và kế hoạch tài chính. Anh Lương Thành nhấn mạnh đây là những việc nhiều người hay chủ quan, mà thiếu một việc là công trình dễ bị dừng hoặc phát sinh chi phí. Bài này gom lại những điều anh đã chia sẻ, theo thứ tự nên làm.
Pháp lý: có bìa đất chưa chắc được xây đúng như bìa
Đất có trong bìa là một chuyện, còn được phép xây đúng như trong bìa hay không là chuyện khác. Anh Thành giải thích: có bìa đất đã lấy từ rất lâu, nay khu vực đó có thể đã quy hoạch, có chỉ giới xây dựng cắt ngang. Phần nằm trong chỉ giới thì không được xây, nên phải hỏi trước. Với nhà lô phố sát nhau, nhà này xây trước nhà kia xây sau, thì cũng cần kiểm tra xem phần đất của mình có bị ai xây lấn vào chưa. Xem thêm bài Có bìa đỏ chưa chắc được xây hết đất: kiểm tra quy hoạch trước khi thiết kế.
Về giấy phép xây dựng, anh khuyên gia chủ lên phường hoặc xã hỏi hồ sơ pháp lý nhà mình cần những giấy tờ nào. Theo anh, hồ sơ xin phép trung bình mất khoảng hai tuần, nên phải chuẩn bị kỹ và sớm. Anh cũng kể đã gặp một chủ nhà mà đến gần ngày thi công, bên quản lý đô thị đến yêu cầu phải có đầy đủ giấy phép xây dựng mới được xây tiếp.
Đo lại mốc đất: mời địa chính và hàng xóm cùng chứng kiến
Nên gọi địa chính đến đo lại mốc đất trước khi làm móng, nhất là đất ông cha để lại. Anh Thành giải thích: ngày xưa hai nhà thường ngăn nhau bằng bụi tre hoặc tường tự xây, không có ai đo, nên ranh đất không thật chính xác. Khi đo, nên mời cả hàng xóm xung quanh đến để “ba mặt một lời”.
Anh kể một ca thật: một gia đình đang thi công nhà vườn trọn gói với Nhà Thoáng, làm xong móng thì nhà bên cạnh báo đất bị lấn sang, phải mời địa chính xuống làm việc và công trình dừng hơn một tháng. Anh cũng nhắc có nơi đo lại ra lệch hơn 5 cm, và với lô đất nhà phố rộng khoảng 4 m thì 5 cm cũng là chuyện khó xử lý, nhất là khi nhà bên kia đã xây xong ba tầng.
Bản vẽ chi tiết và bảng bóc tách khối lượng
Bản vẽ chi tiết cùng bảng bóc tách khối lượng giúp gia chủ biết trước ngôi nhà tốn khoảng bao nhiêu và chọn vật liệu vừa túi tiền. Theo anh Thành, từ bản vẽ chi tiết có thể bóc tách chính xác đến khoảng 95%; không ai dám nói chuẩn 100%, nhưng có bảng này thì gia chủ có cái nhìn khách quan hơn về nhà mình và tránh được phần lớn phát sinh.
Vài lưu ý anh đưa ra:
- Lưu lại những hình ảnh, mẫu nhà mình thích (bếp, phòng ngủ, tủ giày…) để gửi cho bên thiết kế hiểu gu của mình.
- Muốn sửa thì sửa trên bản vẽ. Khi đã thi công thì hạn chế sửa để không phá bản thiết kế và phát sinh chi phí.
Kế hoạch tài chính và khoản dự phòng
Nên chốt số tiền mình có rồi mới lên phương án, và để dành khoảng 10% dự phòng cho phát sinh. Anh Thành nói đừng hỏi “1 m² bao nhiêu tiền”, vì cùng một ngôi nhà hai tầng, gia chủ bỏ 1 tỷ hay 2 tỷ đều làm được, chỉ khác vật liệu và nội thất. Hãy nói rõ mình có bao nhiêu tiền, muốn làm nhà ở mức nào để bên thiết kế bóc tách cho phù hợp.
Chi phí một ngôi nhà gồm nhiều phần: móng, phần thô, mái, hoàn thiện, nội thất, sân vườn cổng rào và đồ mua thêm. Anh khuyên phần thô nên dùng hàng tốt nhất, còn phần hoàn thiện là phần quyết định nhà đắt hay rẻ. Anh cho biết phát sinh thực tế của nhiều nhà còn vượt 10%, và chủ yếu nằm ở phần hoàn thiện. Xem thêm bài 5 điều cần chuẩn bị trước khi xây nhà để không phát sinh chi phí.
Làm việc với địa phương, hàng xóm và giữ giấy tờ điện nước
Trước khi khởi công, nên báo với chính quyền địa phương và hàng xóm. Anh Thành khuyên lên xóm (ở nông thôn) hoặc phường (ở thành phố), gặp trưởng xóm hoặc tổ trưởng để họ tạo điều kiện cho xe chở vật liệu ra vào. Việc thi công không tránh khỏi bụi và tiếng ồn ảnh hưởng nhà xung quanh, nên cần có lời xin phép hàng xóm trước để sau này thi công thuận tiện. Khi múc móng, anh cũng nhắc phải chú ý hai nhà hai bên để tránh sạt lở, hư móng của họ. Xem thêm bài Giữ quan hệ tốt với hàng xóm khi xây nhà: đừng để xóm vui mà nhà buồn.
Anh cũng nhắc nên giữ hóa đơn, chứng từ và giấy tờ liên quan, vì sau này xin cấp đường điện, đường nước đều cần đến.
Bảng tóm tắt các việc cần chuẩn bị
| Nhóm | Việc cần làm | Ghi chú |
|---|---|---|
| Pháp lý | Hỏi phường/xã về giấy phép xây dựng; kiểm tra quy hoạch, chỉ giới | Hồ sơ xin phép trung bình khoảng 2 tuần |
| Đất đai | Gọi địa chính đo lại mốc, mời hàng xóm chứng kiến | Làm trước khi làm móng |
| Thiết kế | Bản vẽ chi tiết, bảng bóc tách khối lượng | Sửa trên bản vẽ, hạn chế sửa khi thi công |
| Tài chính | Chốt ngân sách, để dành khoảng 10% dự phòng | Phát sinh nhiều nhất ở phần hoàn thiện |
| Địa phương | Báo xóm/phường, chào hàng xóm | Xin phép trước khi vật liệu vào |
| Điện nước | Giữ hóa đơn, chứng từ | Dùng để xin cấp điện, nước sau này |
Câu hỏi thường gặp
Xin giấy phép xây dựng mất bao lâu?
Theo anh Lương Thành, hồ sơ xin phép trung bình mất khoảng hai tuần, nên cần chuẩn bị sớm. Thời gian cụ thể tùy địa phương, gia chủ nên hỏi trực tiếp phường hoặc xã.
Có bìa đất là xây được đúng theo bìa chưa?
Chưa chắc. Có bìa đất lấy đã lâu, nay khu vực có thể đã quy hoạch hoặc có chỉ giới xây dựng cắt qua, phần nằm trong chỉ giới thì không được xây. Cần hỏi địa phương trước khi thiết kế.
Vì sao phải đo lại mốc đất trước khi làm móng?
Vì ranh đất ngày xưa thường không chính xác. Có công trình làm xong móng thì nhà bên cạnh báo đất bị lấn, phải dừng hơn một tháng để địa chính đo lại. Nên mời địa chính và hàng xóm cùng chứng kiến.
Nên để dành bao nhiêu tiền dự phòng khi xây nhà?
Anh Thành khuyên để dành khoảng 10% tổng chi phí. Thực tế nhiều nhà phát sinh còn vượt mức này, chủ yếu ở phần hoàn thiện.
Bản vẽ chi tiết giúp gì cho việc dự toán?
Từ bản vẽ chi tiết có thể bóc tách chính xác đến khoảng 95%, giúp gia chủ chọn vật liệu vừa túi tiền và hạn chế phát sinh.