1. Chốt nhu cầu và ngân sách, để dành khoảng 10% dự phòng
Việc đầu tiên là gia đình tự trả lời: cần mấy phòng ngủ, mấy phòng khách, bếp và phòng ăn ra sao, và tổng số tiền bỏ ra là bao nhiêu. Mình hay khuyên chủ nhà lưu lại mọi hình ảnh, video mình thích (một góc bếp, cái tủ giày, phòng tắm…) rồi gửi cho kiến trúc sư để họ hiểu gu của mình.
Về tiền, đừng hỏi “nhà này một mét vuông bao nhiêu tiền”, vì câu hỏi đó không có đáp án đúng: một ngôi nhà hai tầng, bỏ 1 tỷ cũng làm được, bỏ 2 tỷ cũng làm được. Hãy nói thẳng con số mình có với đơn vị thiết kế để họ tính trong khoảng đó, gồm cả nội thất, sân vườn và đồ mua thêm. Cách chia các phần chi phí xem ở bài Dự toán chi phí xây nhà: cách tính nhanh theo mét vuông.
Khoản dự phòng mình khuyên để dành khoảng 10% tổng ngân sách, vì không ai biết trước sau khi xây có phát sinh hay không. Có bảng dự toán rồi vẫn hay phát sinh, thường do chủ nhà thích thêm món này món kia, nhất là ở phần hoàn thiện. Nếu không dùng đến thì số tiền đó dùng để sắm nội thất. Có người còn phát sinh nhiều hơn 10%, nên càng cần bảng dự toán rõ ràng ngay từ đầu.
2. Kiểm tra đất, quy hoạch và xin giấy phép xây dựng
Trước khi thiết kế phải kiểm tra đất có nằm trong chỉ giới xây dựng và quy hoạch hay không, vì đất có bìa chưa chắc được xây đúng như trong bìa. Mình từng gặp một trường hợp (không nêu tên): ngôi nhà định cải tạo từ tầng 1 lên tầng 2, phương án thiết kế đã xong, đến lúc xin phép mới biết quy hoạch cắt mất hơn 60 cm bên phải nhà, nên không lên tầng được như dự định. Xem thêm bài Có bìa đỏ chưa chắc được xây hết đất: kiểm tra quy hoạch trước khi thiết kế.
Việc thứ hai là thuê địa chính đo lại mốc đất và mời cả hàng xóm chứng kiến (“ba mặt một lời”). Đất cha ông ngày xưa thường ngăn bằng bụi tre hoặc tường tự xây, nên mốc không phải lúc nào cũng chính xác. Có công trình mình đang thi công trọn gói phải dừng hơn một tháng vì làm xong móng thì nhà bên cạnh báo đất bị lấn, phải chờ địa chính xuống đo.
Về giấy phép, theo kinh nghiệm của mình hồ sơ xin phép trung bình mất khoảng hai tuần, nên cần chuẩn bị giấy tờ sớm; các giấy tờ này cũng cần khi xin cấp điện, nước sau này. Có trường hợp gần ngày thi công thì bên đô thị đến kiểm tra và không cho chủ nhà xây tiếp vì chưa đủ giấy phép.
3. Có bản vẽ đầy đủ và bảng dự toán, đừng vừa xây vừa sửa
Trước khi khởi công cần có bộ bản vẽ chi tiết và bảng bóc tách khối lượng, vì đó là căn cứ để biết phần thô, phần hoàn thiện hết khoảng bao nhiêu tiền. Thuê thiết kế riêng còn giúp mình nhìn được ngôi nhà qua 3D và dự toán trước; muốn sửa thì sửa trên bản vẽ, đừng để đến khi thi công mới đập phá rồi làm lại. Bản vẽ kết cấu cũng quan trọng vì móng được tính theo tải trọng của từng ngôi nhà, và sắt thép nên làm đúng con số kết cấu đã tính.
Không ai bóc tách được chuẩn 100%, nhưng bảng bóc tách cho chủ nhà cái nhìn khách quan về số tiền mình sẽ bỏ ra. Có bản vẽ cũng chưa đủ nếu khối lượng bị tính sai. Mình vừa gặp một công trình mà ở tầng dưới thầu tính thừa sắt phi 16 và 18, trong khi tầng trên chỉ dùng phi 14; cuối cùng phải dùng sắt lớn thay phi 14, vừa lãng phí vừa phát sinh. Một chủ nhà khác nhờ mình đối chiếu bản vẽ với thực tế thì phát hiện thầu tính dư hơn 20 m² nhân công.
4. Chọn người đồng hành và ký hợp đồng rõ ràng
Nhà xây thường mất từ khoảng 6 tháng đến một năm, nên người thầu là người đi cùng mình lâu nhất và có vai trò rất quan trọng, vì họ làm trực tiếp từng chi tiết tại công trình. Mình khuyên chủ nhà tìm người thầu có tâm, nhiệt tình, đang trẻ và biết dùng Zalo hoặc mạng xã hội để gọi điện, gửi file, xử lý việc gấp. Đây không phải điều kiện tuyệt đối: mình từng gặp bác thầu chỉ dùng điện thoại cơ bản mà đọc bản vẽ rất giỏi.
Nên đến xem công trình người ta đang thi công (tường trát, gạch xây, sơn bả) và trò chuyện để hiểu tính cách. Thuê người quen thì nếu họ làm tốt sẽ rất yên tâm, còn không tốt thì khó nói, nên với người quen hay không đều cần có hợp đồng. Trong hợp đồng ghi rõ hạng mục và chủng loại vật liệu (ví dụ xi măng hãng nào, sắt hãng nào), phần nào nằm trong gói, phần nào có thể phát sinh. Người thiết kế đứng giữa chủ nhà và thầu để kiểm tra thầu làm đúng bản vẽ chưa.
Với các phần khuất, bên mình làm trọn gói thì đan sắt xong sẽ mời chủ nhà ra kiểm tra chủng loại, đường kính, số thanh và khoảng cách, chủ nhà xác nhận rồi mới đổ bê tông. Nếu gia đình tự xây thì nên thuê người có chuyên môn giám sát ít nhất các giai đoạn quan trọng như làm sắt và điện nước.
5. Chào hàng xóm và hỏi trước kế hoạch thi công
Trước khi khởi công nên sang chào hàng xóm, nhất là hai nhà sát cạnh, vì bụi, tiếng ồn và chỗ tập kết vật liệu ảnh hưởng đến họ. Mình thường mang một chút quà nhỏ sang trước, nói rõ công trình làm khoảng 6 tháng và sẵn sàng sửa giúp phần sân, viên gạch bị ảnh hưởng. Hàng xóm sẽ ở với mình cả đời, nên xử lý khéo từ đầu đỡ rất nhiều chuyện về sau. Khi đào móng cũng cần chú ý hai nhà bên để tránh sạt lở, hư móng của họ. Chi tiết xem bài Giữ quan hệ tốt với hàng xóm khi xây nhà: đừng để xóm vui mà nhà buồn.
Về kế hoạch, một đơn vị thi công bài bản sẽ có lịch cụ thể cho từng ngày, từng tuần, từng tháng. Vật tư cũng không cần gọi trước cả tháng: ví dụ xi măng chỉ nên lấy khoảng 2–3 tấn mỗi lần, dùng hết thì gọi tiếp, vì để lâu không tốt. Ở miền Trung, trời mưa gần như không làm được, còn đến mùa gặt nhiều thợ nghỉ về gặt nên thiếu nhân công, vì vậy nên hỏi thầu kế hoạch cho những giai đoạn này.
Bảng tóm tắt
| Việc cần làm trước khi khởi công | Nội dung chính |
|---|---|
| Nhu cầu và ngân sách | Chốt nhu cầu, nói rõ số tiền với đơn vị thiết kế, để dành khoảng 10% dự phòng |
| Đất và giấy phép | Kiểm tra chỉ giới, quy hoạch; đo lại mốc; hồ sơ xin phép khoảng 2 tuần |
| Bản vẽ và dự toán | Bản vẽ chi tiết, kết cấu, bảng bóc tách khối lượng; sửa trên bản vẽ, không sửa lúc thi công |
| Thầu và hợp đồng | Xem công trình đang làm; hợp đồng ghi rõ hạng mục và chủng loại vật liệu |
| Hàng xóm và kế hoạch | Chào hàng xóm trước; hỏi thầu lịch thi công theo tuần, tháng |
Câu hỏi thường gặp
Nên để dành bao nhiêu phần trăm ngân sách làm dự phòng khi xây nhà?
Mình khuyên khoảng 10% tổng ngân sách. Không ai biết trước có phát sinh hay không, và phần hoàn thiện là nơi hay phát sinh nhất. Nếu không dùng hết thì có thể dùng để sắm nội thất.
Hỏi “xây nhà một mét vuông hết bao nhiêu tiền” có đúng không?
Không có đáp án đúng, vì cùng một ngôi nhà hai tầng, bỏ 1 tỷ hay 2 tỷ đều làm được tùy vật liệu và hạng mục. Nên chốt tổng số tiền có sẵn rồi nhờ kiến trúc sư bóc tách khối lượng theo số tiền đó.
Đất đã có bìa thì có chắc được xây đúng như trong bìa không?
Chưa chắc. Cần kiểm tra chỉ giới xây dựng và quy hoạch, vì có trường hợp quy hoạch cắt vào đất sau khi đã lên xong phương án thiết kế. Nên thuê địa chính đo lại mốc trước khi làm móng.
Xin giấy phép xây dựng mất bao lâu?
Theo kinh nghiệm của mình, hồ sơ xin phép trung bình khoảng hai tuần, nên cần chuẩn bị giấy tờ sớm. Thời gian cụ thể có thể khác nhau tùy địa phương.
Có cần báo hàng xóm trước khi xây nhà không?
Nên. Bụi, tiếng ồn và vật liệu tập kết đều ảnh hưởng đến nhà bên cạnh. Sang chào trước, nói rõ thời gian thi công và sẵn sàng sửa giúp phần bị ảnh hưởng sẽ đỡ va chạm về sau.