Có bảng bóc tách khối lượng trước khi hỏi giá
Muốn giữ giá, trước hết phải biết mình cần bao nhiêu vật liệu. Anh Lương Thành khuyên gia chủ phải có bảng bóc tách khối lượng dự toán từ bản vẽ, cho biết cần bao nhiêu gạch, cát, sắt, xi măng… rồi mới làm việc với nhà cung cấp. Anh cũng nhắc đừng hỏi “1 m² bao nhiêu tiền”, vì câu hỏi đó không có đáp án đúng: cùng một nhà hai tầng, bỏ 1 tỷ hay 2 tỷ đều làm được, chỉ khác vật liệu. Hãy nói rõ mình có bao nhiêu tiền, muốn làm nhà ở mức nào, để bên thiết kế bóc tách cho phù hợp.
Năm 2025: vấn đề không chỉ là giá mà còn là có hàng hay không
Theo anh Thành, năm 2025 vật liệu xây dựng tăng mạnh và có loại thiếu hàng, rõ nhất là gạch và cát. Anh giải thích nguyên nhân là nhiều người xây nhà cùng lúc, nhu cầu lớn mà bên sản xuất không kịp. Có lúc vấn đề không còn là đắt hay rẻ mà là có hay không có vật liệu để xây.
Anh nêu hai ví dụ có thật. Một bạn trong công ty anh xây nhà, bị phát sinh thêm 5 triệu đồng tiền gạch vì không cọc trước. Ở một hợp đồng Nhà Thoáng vừa ký chưa đầy một tháng, giá gạch tăng từ 1.300 lên 1.500 đồng một viên, tức thêm 200 đồng mỗi viên; riêng phần móng của một ngôi nhà đã cần khoảng một vạn viên gạch. Khi thiếu gạch, công trình có thể phải dừng giữa chừng và chậm tiến độ.
Cọc một phần để nhà cung cấp giữ giá và giữ hàng
Cọc một phần nghĩa là đưa trước một khoản vừa phải để nhà cung cấp cam kết giữ giá và dành hàng cho số lượng đã tính. Anh Thành đưa ví dụ minh họa: nhà cần khoảng 40.000 viên gạch thì cọc khoảng 20 triệu đồng, nhà sản xuất giữ số tiền đó và sản xuất riêng số gạch cho nhà mình; nếu sau này không lấy thì gia chủ chịu số gạch đã cọc. Giá gạch có tăng thì bên bán vẫn giữ theo giá đã chốt.
Anh khuyên đàm phán để có điều kiện “giá lên thì không được tăng, giá xuống thì phải xuống theo”. Anh cũng cho biết có nơi không chấp nhận điều này, nên gia chủ cần đàm phán trước khi cọc. Với người đã chuẩn bị đủ tiền, anh khuyên áp dụng cho nhiều nhóm vật liệu chính (gạch, cát, sắt thép, sơn, cửa nhôm kính, thiết bị vệ sinh…), mỗi nhóm chỉ cọc một phần. Anh cũng khuyên hỏi giá ít nhất hai đến ba đơn vị cung cấp trên địa bàn để so sánh, và làm việc rõ ràng, có hợp đồng ngay từ đầu.
Đừng cọc hết tiền
Không nên đưa hết tiền trước vì nếu bên bán gặp sự cố thì rất khó lấy lại. Anh Thành kể ở Hà Tĩnh từng có vụ nhiều nhà dân cọc tiền mua sắt cho một đơn vị, sau đó đơn vị này đổ vỡ và các nhà gần như mất tiền.
Ở một video khác, anh nói thẳng hơn: nếu chưa yên tâm về đơn vị cung cấp thì không nên cọc; nếu đã tin thì có thể cọc để nhận giá tốt hơn. Cách dung hòa là chọn đơn vị đáng tin, cọc một phần nhỏ và có thỏa thuận rõ ràng.
Đừng trữ xi măng quá lâu
Xi măng nên gọi theo tiến độ đổ, mỗi lần khoảng 2–3 tấn, không nên gọi cả chục tấn về để đó. Anh Thành cho biết xi măng để lâu như vậy không tốt. Anh nói các đơn vị cấp xi măng chạy hàng liên tục, gọi là có ngay, nên không cần tích trữ; gia chủ chỉ cần căn thời gian làm việc với thầu để gọi trước khi hết. Với các vật tư khác như thép, anh cho biết thầu báo chiều hôm nay thì sáng hôm sau bên cấp vật tư có thể giao tới.
Thứ tự nên làm
| Bước | Việc cần làm | Lưu ý |
|---|---|---|
| 1 | Có bản vẽ và bảng bóc tách khối lượng | Không hỏi “1 m² bao nhiêu tiền” |
| 2 | Hỏi giá ít nhất 2–3 đơn vị cung cấp | So sánh cùng chủng loại |
| 3 | Cọc một phần cho vật liệu chính | Chỉ khi tin đơn vị bán; có hợp đồng |
| 4 | Đàm phán “lên không tăng, xuống phải giảm” | Có nơi không chấp nhận |
| 6 | Xi măng gọi theo đợt 2–3 tấn | Không trữ lâu |
Xem thêm bài Phân bổ tiền khi xây nhà: phần thô đừng tiếc, hoàn thiện thì linh hoạt và Xây nhà nên bắt đầu từ đâu để tránh phát sinh chi phí?.
Câu hỏi thường gặp
Có nên đặt cọc vật liệu khi xây nhà không?
Theo anh Lương Thành, nên cọc một phần cho các vật liệu chính để nhà cung cấp giữ giá và dành hàng, nhất là khi giá tăng và có loại thiếu hàng như năm 2025. Chỉ cọc khi tin đơn vị bán và có thỏa thuận rõ ràng.
Cọc bao nhiêu là vừa?
Anh Thành nêu ví dụ minh họa: nhà cần khoảng 40.000 viên gạch thì cọc khoảng 20 triệu đồng. Đây là ví dụ, mức cọc cụ thể tùy từng nhà và từng nhà cung cấp.
Nếu giá vật liệu xuống sau khi đã cọc thì sao?
Anh khuyên đàm phán điều kiện “giá lên thì không tăng, giá xuống thì phải xuống theo”. Anh cũng cho biết có nơi không chấp nhận điều khoản này.
Vì sao không nên cọc hết tiền?
Vì nếu bên bán gặp sự cố thì rất khó lấy lại tiền. Anh Thành kể có vụ ở Hà Tĩnh nhiều nhà dân cọc tiền mua sắt cho một đơn vị rồi mất tiền khi đơn vị này đổ vỡ.
Xi măng nên mua mỗi lần bao nhiêu?
Anh Thành khuyên gọi khoảng 2–3 tấn mỗi lần, theo tiến độ đổ, không nên tích trữ nhiều vì xi măng để lâu không tốt.